随着社会生活水平的不断提高，人们对房屋的购买、租赁需求也在上升。如今，房地产市场各式各样的商品房、租赁房让人“挑花眼”，随之而来的问题也如雨后春笋般不断涌现。

案例一 精装房问题不断 业主很闹心

2020年11月，高先生购买的昆明海伦堡中央广场精装房交房了，但房子的装修根本达不到精装标准，为此他多次向开发商和物业反映。

“插座歪歪扭扭，边都没封；地砖贴得不平整，都漏缝了；门根本就没贴地，门框下面有个大概能放下一个指头的缝。”高先生介绍，自己购买的是一套三室的精装房，买房时销售人员介绍，房子是按照每平方米1600元的标准装修的。可交房时，高先生发现了大大小小十多处装修问题。

“我购买的是精装修商品房，没想到出现这些问题，既不美观还影响入住。”高先生无奈地说：“现在我们都要开始挑选家具了，但这些问题一直没有解决，我只能等等再挑选家具，不知道物业和开发商到底什么时候才能给我处理。”

随后，高先生再次找到物业反映上述问题。很快，2名施工人员就赶到高先生家。“年前因为工人走得早，确实没人，好多问题都没处理。如果有业主急着入住，我们就优先维修。瓷砖不平的地方该返工的返工。”施工人员表示。

经过协商，高先生和施工方达成协议，根据高先生反馈的屋内装修问题，施工方会尽快进行修缮。

释法 装修存在问题有权拒绝接房

精装房的验收标准该如何来界定？在遇到类似案例中的情况时，购房者可采取哪些办法维权？

北京大成（昆明）律师事务所律师田玄玄认为，该案属于精装房交付不合格的情形。与毛坯房交付标准相比，精装房交付时还包括室内的装饰装修部分。精装房交付时，购房者可将购房合同约定、开发商宣传资料及样板房质量作为验收标准。

房地产销售时，开发商往往会宣传精装修的价值是每平方米多少钱，同时列明一些家具品牌名称，并加上“同等品牌”“同等价格”等字样，但对装修的质量和工艺标准一般不做特别约定，表述相对模糊。

购房者若发现房屋的精装修存在质量问题，有权以不符合交付条件为由拒绝接房，并要求开发商整改维修至质量合格为止。

整改期间，购房者还可要求开发商根据合同约定承担逾期交房的违约责任。

若双方因精装修质量约定不明产生纠纷的，可按照国家标准、行业标准执行，并申请建筑行业主管部门的质量鉴定或司法鉴定。

案例二 租赁合同无效 到底谁说了算

最近，昆明市民徐先生遇到了一件糟心事，他花6万余元租了个商铺，却被自称是市场方的人告知，他签订的租赁合同无效。

“2020年10月，我看到昆明金碧集贸市场正在招商，现场与招商处签订合同，租下一个商铺，付了半年租金6.5万元。”随后，徐先生开始着手装修，哪知装修到一半时却突然被叫停。叫停装修的云南康庆商业管理有限公司（以下简称康庆公司）说，他们才是商铺的真正房东，徐先生的租赁合同没有经过他们授权。

康庆公司的工作人员介绍，2020年，他们将市场管理权交给昆明维沙帽山商贸有限公司（以下简称维沙帽山公司），双方约定，维沙帽山公司需支付500余万元管理费和水、电、物业费。但该公司却在未支付相关费用的情况下就开始招商，当时他们就进行过阻止。现在，只有维沙帽山公司按合同支付相关费用后，徐先生才能继续装修开业。

眼看6.5万元租金和10余万元装修款要打水漂，徐先生赶紧找到当初和他签合同的维沙帽山公司。该公司一名负责人则表示，他们未支付一些费用是有隐情的，招商是市场方默认的，对方从未表示过异议。徐先生遇到这种情况他们也很无奈，接下来他只能与其他合伙人商量退款事宜，但装修费他们不会承担。

释法　可据合同法追究违约责任

签了租赁合同却无法正常使用租赁商铺，难道是合同有问题？徐先生又该如何维权？

国浩（昆明）律师事务所律师陈琴认为，徐先生已与维沙帽山公司签订了租赁合同，针对目前无法正常使用铺面的问题，根据合同相对性原则，徐先生可据双方签订的合同内容，按照合同法的有关规定，追究维沙帽山公司的违约责任。

如果徐先生最终不能正常使用商铺，造成合同目的无法实现，其有权要求维沙帽山公司退还已支付的租金和因此遭受的直接损失。

虽然从现有信息无法判断维沙帽山公司和康庆公司之间是否存在合法有效的招商引资合同，但从商场后续营商环境的有序性和稳定性出发，建议双方本着合作共赢的原则，积极协商处理目前商场所涉招商引资、商铺租赁等相关问题。

律师提醒，无论是租赁商铺还是住房，签订租赁合同前，务必要查阅所涉房屋的权属证书，如出租人并非业主本人，还应查看出租人已取得的授权、出租合同等文件，如有必要，可与业主本人进行确认，从而避免出现签了合同、付了租金却被业主拒之门外的不利情形。 （李 白）