在经济活动中，签合同是大家较为关注的话题，因为一份合法、完整的合同不仅可以有效保护当事人的权益，还可以制约不诚信行为。那么，在实际生活中，当我们需要签订合同时，该注意哪些事项呢？南阳市中级人民法院民三庭的法官结合司法实践，给大家说说合同中的那些事儿。

      合同主体要看好

      案情：2016年7月，南阳市某吊顶门市部与某装修公司南阳分公司签了一单生意。合同约定，由某吊顶门市部为某装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。

      工程结束后，双方进行了结算，某装修公司南阳分公司共欠某吊顶门市部工程款28万元，双方约定3个月内付清工程欠款。但约定时间到期后，某装修公司南阳分公司仍未依约履行付款义务。某吊顶门市部的经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼，要求某装修公司南阳分公司支付欠款。法院一审以陈某并非合同主体，以及某装修公司南阳分公司并非独立的法人为由驳回了陈某的起诉。

      陈某提起上诉，南阳市中级人民法院通过调解，最终在陈某作出适当让步的情况下，某装修公司向其支付了工程款。

      法官提醒：我国法律规定，法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。该案中，陈某经营的某吊顶门市部系有字号的个体工商户，起诉时应以字号作为原告。某装修公司南阳分公司系非法人机构，且未领取营业执照。陈某主张权利时应以其经营的字号为原告、某装修公司为被告进行诉讼活动。

      合同主体是合同最为关键的要素之一。签订合同时，如果对方主体是自然人，要主动核实并复印保存其身份证件；如果对方是法人，要到工商部门查询其工商注册资料并实地考察其生产经营情况；如果对方是非法人组织，还要进一步了解其承担民事责任的能力情况。

      合同内容要明确

      案情：2015年5月，南阳市唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房合同。合同约定，某房地产公司将其开发某小区的房屋一套售与刘老师，并约定“待买受人房款全部付清时，出卖人交付房产证给买受人”。当月，刘老师就把全部房款交给了某房地产公司，但该公司一直未履行办理房产证的承诺。2017年，刘老师向法院提起诉讼，要求某房地产公司为其办理房产证。

      某房地产公司在答辩中称，未办房产证的原因是刘老师未缴纳专项维修资金、契税等相关税费。刘老师称，当初该公司曾口头承诺，这些费用不用自己出，现在再以此为由抗辩，完全是不遵守承诺。法院最终以刘老师未按法律规定缴纳相关税费为由，驳回了其诉讼请求。

      法官提醒：根据契税暂行条例、住宅专项维修资金管理办法及房屋登记办法的规定，办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。我国合同法还规定，合同有约定的遵从约定，没有约定的依据法律规定和交易习惯。

      该案中，虽然合同约定“待买受人房款全部付清时，出卖人交付房产证给买受人”，但并未明确办理房产证的税费由谁承担，故应根据法律规定和交易习惯来确定。因此，法院判决刘老师败诉。

      签订合同除应采取书面形式外，还应对合同内容特别是履行方式及权利义务进行无歧义的明确约定。以口头、短信等形式变更约定时，也要及时签订确认书或补充合同。

      合同标的要审查

      案情：2016年春，孙女士与陈先生签订了一份购买厂房的协议。协议约定，孙女士先期支付陈先生购房款200万元，陈先生交付厂房。待厂房过户后，孙女士支付剩余的100万元。孙女士如约支付了前期费用，对厂房进行了改造并投入生产，可陈先生却迟迟未提出办理过户手续的事儿。于是，孙女士诉至法院。法院经审理发现，早在双方签订协议之前，陈先生已将该厂房抵押给某银行办理了贷款，且贷款未还，根本不能过户。之后，孙女士追加某银行为第三人参加诉讼。最终，法院判决孙女士先代陈先生偿还银行贷款100万元，然后再由银行和陈先生协助孙女士办理厂房过户手续。

      法官提醒：我国担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该案中，陈先生在转让厂房之前，已将厂房进行抵押，且其在转让过程中未通知抵押权人，也未将抵押情况告知孙女士。考虑到厂房升值及孙女士已实际使用等情况，法官在征得某银行及孙女士同意的情况下，作出上述判决。

      在买卖合同中，一定要对合同标的物进行详细查验，确保标的物无纠纷、无争议、产权明晰无瑕疵，同时对需要进行过户登记的房屋、车辆等，一定要到登记机关对标的物现状进行查询，交付价款之前，最好还要对标的物进行预登记，避免因审查不细而人财两空。 （翟 超）