宅基地改革酝酿新方案

——有望曲线入市 城里人禁买

  日前，土地管理法修正案草案（以下简称“草案”）将结束在网上的公开征求意见。该草案62条规定：国家鼓励进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。

按照目前法律，我国农村宅基地制度特点明显：集体所有、成员使用，一户一宅、限定标准，规划管控、无偿取得，长期占有、内部流转。

这种独特的宅基地制度对保障农民基本居住权、维护农村稳定发挥了基础和关键作用。但随着中国城市化的推进，农村宅基地闲置浪费却又难以流转的问题日渐严重，在推动农村土地制度改革问题上，宅基地日益成为一个难点所在。

农业农村部部长韩长赋曾在农业农村部农村改革40年专题会上表示，随着农村社会人口结构的深刻变化，（宅基地制度）实践中面临许多新情况新问题，突出表现：一个是“乱”，一户多宅、超标占地等现象比较突出，城镇居民到农村购地建房禁而不止；一个是“死”，流转限制过多、退出机制缺失，农民的财产性收益难以实现。

全国人大常委会委员刘振伟称，2017年，在全国农村集体建设用地中，宅基地占了70%。宅基地使用浪费严重，集约化程度较低。户均使用宅基地接近0.6亩，人均超过100平方米，不少地方存在浪费。

同样是2017年的数据，中国城镇居民人均住房建筑面积是36.9平方米。

对于闲置的宅基地如何处置，目前相关法律法规没有涉及，无法可依的局面导致地方在实际操作中可以采取的手段和方式十分有限。

当前一些大城市国有建设用地供应紧张，土地价格也居高不下，而一些城市近郊区的宅基地却存在大量闲置，这两者之间能否通过宅基地的流转来建立一个供需通道？

全国政协经济委员会副主任杨伟民去年曾建议，农村闲置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场，目前农村闲置宅基地有3000万亩，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。拿出一小部分农村闲置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价。应该赋予农户对宅基地长租、流转、抵押、继承的权利，允许进城落户的村民在全国范围内出售宅基地的使用权。

各界呼声虽高，但从最新的修法进程来看，这种城市与农村之间围绕宅基地建立关联的设想暂时没有可行性。

虽然目前宅基地直接进入市场尚无可能，但放开集体经营性建设用地入市已经是大势所趋，且草案中也为此修改了相关规定，在这种背景下，宅基地存在“搭便车”的可能性，即宅基地先转变成集体经营性建设用地，然后再进入土地市场。

农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，建议不要对宅基地流转进行过多限制，也可以将一些闲置的宅基地转化成集体经营性建设用地，在符合政策的前提下入市。

今年5月，《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》也提出，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋；允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

即便宅基地存在曲线入市的可能，但宅基地在多大范围流转适宜，也是一个容易引发争论的问题。范围太小，形不成流转市场和市场价值；范围过大，城里人下乡占用宅基地建房可能会带来新的问题。

不过，即便可以通过上述途径来处置闲置宅基地，但从近期官方的表态来看，城里人购买宅基地的口子仍不会放开。

(一 经)