妻子擅自卖房

合同是否无效

问：前段时间我出差了近半年，妻子擅自和他人签订房屋买卖合同，把家中一套房子给卖了，还擅自签上了我的名字。买方已提前知道房子为我夫妻二人共有，我未授权妻子签订合同，也不同意卖房子。目前买方还没有支付购房款，请问，在这种情况下，该房屋买卖合同有效吗？如果不卖房子，我们还需要付违约金吗？

答：物权法规定，不动产可由两个以上个人共有，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。所涉房屋在夫妻没有特别约定的情况下，应由男女双方共同同意后方可出售，现你妻子单方签订房屋买卖合同，系无权处分。合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。现你不同意卖房，即未追认出售行为，且房屋尚未办理登记交付手续，买方也不属于法律规定的善意取得，因此房屋买卖合同无效。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，有过错一方应赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。虽然买方尚未支付房款，但如因此产生直接损失，也可要求过错方即你妻子赔偿；但如买方在明知你妻子无权处分且冒签你名字的情况下仍签订房屋买卖合同，并遭受损失，则买方自身也有过错，应承担相应的过错责任。